自2016年至今，按信義房價指數，全國房價累積已上漲13.5％，屢創新高；加上住宅類建照全年估計可達15.5萬宅，是近25年來新高，新建案量已高達全體房屋交易量的一半，住宅類建照與使照差額估計達到5.7萬宅，更是27年來新高；而當今房價卻遠非當年可比，房市甚至出現排隊買預售屋、建案頻繁調價的怪象，房市已不能再以景氣復甦視之，而是存在景氣過熱甚至泡沫疑慮。

央行副總裁於去年9月首次撰文警示房市過熱，政府應超前部署；我在去年10月也聯合其他6位學者，呼籲政府應正視房市過熱問題，以免投資客推高房價，全民買房更不易；社會幾經熱議，央行終於12月閃電釋出選擇性信用管制，並即刻實施；行政院也跟進推出實價登錄修法案，並迅速在同月底即三讀通過，政府以行動宣示打炒房態度，社會都看得到。

打房有效但不持久

環顧政府近期釋出的打房措施，確實對炒房行為有抑制效果，但我認為「房市雖得其策，但不得其時」，由於此波政策主要在打炒房，且力道不算太嚴厲；然而在利率創史上最低，熱錢湧入之際，我認為剛性需求及投資需求在觀望期後，應該還是會重回市場。

大火已經燒起來了，只派2台消防車是沒有用的；加上近半年來，營造業工、料雙漲，在成本壓力下，我認為2021年房市將「休息再上」，下半年起，房市將有機會從預售市場續漲，進而擴展到新屋及中古屋市場。

小標：展望房市短空中多長空

政府雖然打炒房，但仔細觀來，並非打房價，且由於美國聯準會聲稱至少到2023年底前都不會升息，估計我國的寬鬆貨幣政策應也會跟進；因此，若政府未追加政策調控房價漲幅，在低利率加上建築成本推升下，我認為房價有機會在今年下半年續漲後，至少延續至2023甚至2024年。

然而，從內政部發布的房價所得比已達到9.19倍，距史上高點9.46倍差距不遠，加上新建案供給過多，租金漲幅有限，收益報酬率偏低，預料房價雖漲，但應為盤漲格局，年增幅度應該在3％～5％之間。

2024年起，少子化效果將開始顯現，這年30歲的人口較前一年減少了1萬人，至2034年的10年內，台灣累計出生人口減少了30萬人，換算成新增家戶應該少了11.5萬戶，剛性需求平均可能每年減1萬戶之多；對比這兩年快速增加的推案量，以及央行限制餘屋貸款成數的政策，屆時餘屋將充斥市場，房價應該會「漲不動」，進而受到因房價過高及少子化使需求迅速減緩的效應下，如再加上升息循環啟動，房市應該極有可能逐漸轉為空頭趨勢。

應該現在進場購屋嗎？

購屋時機從來都是個艱難決策，我只能說，如果是自住且還負擔得起，看到喜歡的還是可以買，買個安全感還是比買便宜重要，只不過可能買新屋變成買中古屋，買透天變成買大樓，但這就是現實；如果是投資，可以關注低利環境是否改變，在低利環境不變的前提下，對比股市頻創新高，房市的相對風險其實還是偏低的；但是建議盡量避免購買開價創新高的個案，或者在人口紅利偏低的地區投資，如此方能趨吉避凶。