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【房市新制大調查】民眾最輕忽 「終止租約問題大」

【文/連珠君】台灣租屋人口龐大,幾乎每3個人就有1個租屋族,為健全租屋市場,租賃新制2.0上路至今約2個多月,主要更新6大項,在民眾心中哪項實用度最低?根據民調,只有1成的民眾認為終止租約規範是實用的,但專家指出,實務上,終止租約引發的糾紛,卻是排行榜上第一名。

▲租賃新制2.0更新條文當中,只有1成左右的民眾認為「終止租約規範」實用,但卻佔租賃糾紛排行榜上的第1名

發生重大事故 可依法終止租約

終止租約在這次租賃條例修正時,分為兩種,一種是法定終止權,另一種為任意終止權,崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠指出,法定終止權明確規範,有哪些法定的事由可以提前終止合約,如承租人違反使用租賃物,住宅變成開飲料店,或違法轉租。

近期還遇到租客在房屋內販毒,被警察抓,房東就很擔心該如何終止租約,有這條法定終止權,房東就可以順利將房子收回。當然,若房屋是輻射屋、海砂屋,或房屋需要修繕,房東不修繕,導致無法居住,又或者房客意外、重病,導致無法給付租金,房客也能提早終止租賃合約。

要達到法定終止權,通常已經是重大事故,比例較低,但常常房客住進去之後,不喜歡房東、不喜歡室友、不喜歡這個環境,或是男女朋友合租,吵架不想住在一起了,這些都不屬於法定終止權的範圍,所以會有任意終止權,讓房東、房客都有一個比較好的退場機制。

以往很多房東,認為房客只要提早終止租約,就要扣押金,或要求付3個月的違約金,甚至不同意提早終止租約,現在只要有約定任意終止權,房東或房客提早1個月告知對方,就可以不用賠償違約金,倘若沒有約定任意終止權,就只能回歸法定終止權的規範。

▲租屋前後都要跟房東一一點交屋況、家具家電等設備,並拍照存證,可避免房東房客對屋況認知不同所產生的糾非。

點交清楚再搬 避免糾紛

簽約時雙方需約定「租賃住宅返還」、「遺留物處理」方法,以及押金的使用辦法,在此次創市際市場研究顧問的民調當中,都僅有不到4成的民眾認為是實用的,曹筱筠指出,「租賃住宅返還」的糾紛主因大多在於租屋初始時,沒有先點交屋況就直接住進去,導致返還房屋時,房東與房客對屋況認知不同而導致糾紛。

建議租屋族在一開始,要與房東一一盤點屋況及電器、家具等設備,雙方拍照留存,或是租客想要改裝房屋,如刷不同顏色的油漆、釘掛勾等,日後返還房屋,是否要漆回原來的顏色,釘子是否要拔出並補土恢復等約定,原則上房客沒有任何的改裝,房屋自然老舊,如牆壁有點變黑變黃,床墊睡久了有點塌陷等,正常使用下,房東就要接受。

當然,房客返還房屋時,也要雙方一起點交,才不會房客交還鑰匙,房東認為屋況有問題,必須要修繕、扣押金,房客遲遲拿不到押金,也能減少室內還有房客的遺留物處理問題。

若點交完依舊有遺留物,這次新制也有規範,當房屋點交完後,房東可以發存證信函,要求房客限期取回,發函2次後在期限內都未取回,就可以處理遺留物,不像以往還需要透過法院訴訟,一年半載才能拿回房子,但建議處理遺留物,還是有全程錄影存證,減少風險及麻煩。

註:共1068份樣本 資料來源:創市際市場研究顧問認知不同所產生的糾非。

由 買房機器人|租屋機器人 轉載 新聞來源 https://pse.is/3973sl

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